当社が運営する宿泊施設の実績と、同エリアの貸別荘36件の相場から、想定される稼働率と売上を試算いたしました。 あわせて中央のコモンスペースの活かし方と、4邸それぞれの仕様の考え方をご提案申し上げます。
4邸で 年商 約8,200万円（計画案のまま）。中央のコモンを活かし4邸の仕様に差をつけることで 約1.2億円 が視野に入ります。この差の大部分は「夏」ではなく「冬」から生まれます。
敷地全体をヴィラで埋める案と比べ、4邸が価格を下げ合うことを防ぎ、 完全なプライベートと、集まれる場の両立が生まれます。単棟の貸別荘には作れない構えです。
1邸はプライベートサウナ、1邸は愛犬用の浅いプール。性格が分かれていれば 選ぶ理由と価格差が生まれ、予約サイト上で自社どうしが競合しません。
1泊の料金は施設ごとに違いますが、定員で割った「お一人あたりの単価」で見ると、 エリアも規模も違う施設が近い帯に収まります。これが試算の物差しです。
| 比較の対象 | 定員 | お一人あたり単価 |
|---|---|---|
| 当社運営｜千葉・海沿い（プール・サウナ・ドッグラン） | 6名 | 約 17,700円 |
| 当社運営｜千葉・南房総（プール・サウナ・広い敷地） | 10名 | 約 17,300円 |
| 当社運営｜長野・高原（サウナ・3寝室） | 8名 | 約 14,500円 |
| 当社運営｜東京・都市型（サウナ・2寝室） | 6名 | 約 14,600円 |
| 当社運営｜京都・市街（サウナ・2寝室） | 5名 | 約 10,700円 |
| 同エリアの貸別荘 — サウナあり（10件） | 6〜11名 | 12,900〜27,000円 |
| 同エリアの貸別荘 — サウナなし（10件） | 4〜12名 | 8,700〜15,600円 |
| 本計画（Bご提案） | 8名 | 約 22,100円 |
中央の約448㎡（135坪）をヴィラに変えれば部屋数は増えます。それでも残すことをお勧めする理由が3つございます。
予約サイトには同じ日に同じような部屋が並びます。仕様が同じならお客様が見るのは価格だけになり、 埋めるために下げる圧力が働きます。中央にコモンがあることで、4邸に違う性格を与える余地が生まれます。
各邸は完全に区切られご家族だけで完結でき、一歩出れば人と交わる場がある。 この二層構造そのものが、この計画の商品価値だと考えております。 気を遣わずに済む個室と集まれる広場を同時に求める需要は、グループ旅行・多世代旅行で確実に強まっています。
4邸のお客様がそれぞれご友人・ご家族をお招きになり中央を独占なさると、 他ではまず作れない規模の貸切空間になります。当社の会員様には経営者の方が多く、 大人数で集まりたいというご要望を実際に多くいただいております。この需要は平日と閑散期に入ります。 なお当社に一括貸切の運営実績はまだなく、需要の規模は現時点では見込みです。
「冬に人が外へ出る理由になるか」で選んでおります。夏はこの敷地なら動きますが、冬は理由がなければ動きません。
| 置くもの | 役割 | いつ効くか | 概算 |
|---|---|---|---|
| 共用の大型サウナ棟 12〜16名・薪ストーブ・水風呂・外気浴 |
この計画の核。小型サウナは単価の加点にとどまりますが、「ここに来る理由」になる規模なら 商品が「夏の海の別荘」から「通年のリトリート」へ変わります | 秋〜冬（最重要） | 1,200〜2,500万円 |
| イベント広場 芝＋常設の焚き火＋長テーブル |
普段は共有の庭。冬は焚き火を囲む広場、一括貸切では4邸をつなぐ宴の場に。設備を増やしすぎないのがむしろ利点です | 通年（冬に主役） | 300〜700万円 |
| ドッグ・パーク 大型犬用と小型犬用の2面 |
「多頭・大型犬でも行ける宿」はこのエリアで希少です | 通年 | 200〜500万円 |
| 屋根付きのグリル棟 | 雨天と冬でもBBQが成立し、天候で消えていた売上を拾えます | 雨天・冬 | 400〜900万円 |
| 共用キッチン 出張シェフが入れる火と水 |
一括貸切の日に4邸合同の夕食が成立し、単価を大きく引き上げます | 一括貸切時 | 300〜800万円 |
| 項目 | 本試算の前提 | ご確認いただきたいこと |
|---|---|---|
| 各邸の定員 | 8名（2階建て） | この前提で相違ないか。売上はほぼ定員に比例いたします |
| 販売の形 | 4邸を個別販売＋閑散期・平日に一括貸切枠 | 一括貸切を商品として持つかどうか |
| 中央のコモン | 共用サウナ＋イベント広場＋ドッグパーク | コモンへの投資枠 |
| 各邸のプール | 計画案どおり 11.0×3.6m を4面 | 4面合計の水量は当社既存施設の約9倍となり、水質管理と清掃の負荷が相応に増えます。中央に通年利用の温水プールを1面設け各邸は小ぶりにする案もございます |
| 許認可 | 旅館業（簡易宿所）を想定 | 種別の確認。民泊の場合は年間営業日数の制限で前提が変わります |
| インフラ | 既存の上水引込・浄化槽 | 4邸＋プール4面＋サウナでの容量の再算定 |
| 建築費 | 相場の仮置き | 実施設計の概算が出た段階で利回りを組み直します |