当社が運営する宿泊施設の12ヶ月実績と、同エリアの貸別荘36件の相場をもとに、
5ヶ年の事業シミュレーションを行いました。
あわせて、中央のコモンスペースの活かし方と、
4邸それぞれの仕様の考え方をご提案申し上げます。
4邸で初年度 約8,900万円、標準運転となる3年目で約1.2億円。 5年間の累計売上は約5.7億円、オーナー様の手残りは約2.3億円と試算しております。
敷地全体をヴィラで埋める案と比べ、4邸が価格を下げ合うことを防ぎ、 完全なプライベートと集まれる場の両立が生まれます。単棟の貸別荘には作れない構えです。
1邸はプライベートサウナ、1邸は愛犬用の浅いプール。性格が分かれていれば 選ぶ理由と価格差が生まれ、予約サイト上で自社どうしが競合しません。
4邸合計・税抜・1邸あたり定員8名／単位：万円
1年目は稼働78%・単価95%から始まる想定です（レビュー0件からの立ち上がり）。 3年目を標準運転とし、4・5年目はわずかな成熟を見込んでいます。5年累計の手残りは約2.3億円で、 初期投資（土地5,416万円＋建築費の仮置き）に対する回収率は約89%です。
4邸合計・税抜・単位：万円
| 項目 | 1年目 | 2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 | 5年累計 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 年間稼働率 | 36.3% | 42.9% | 46.6% | 48.0% | 48.0% | 44.3% |
| 実効ADR（1邸・1泊） | 16.8万 | 17.3万 | 17.7万 | 18.1万 | 18.4万 | 17.7万 |
| 売上 | 8,920 | 10,854 | 12,038 | 12,647 | 12,895 | 57,354 |
| 変動費（清掃・リネン・備品ほか） | 2,557 | 3,016 | 3,278 | 3,377 | 3,377 | 15,604 |
| 固定費（光熱基本・保険・税ほか） | 691 | 691 | 691 | 691 | 691 | 3,456 |
| コモンスペース運営費 | 228 | 228 | 228 | 228 | 228 | 1,140 |
| 運営業務委託料 | 1,962 | 2,388 | 2,648 | 2,782 | 2,837 | 12,618 |
| 修繕・更新の積立 | 268 | 326 | 361 | 379 | 387 | 1,721 |
| 営業利益（オーナー手残り） | 3,214 | 4,205 | 4,831 | 5,190 | 5,376 | 22,816 |
| 手残り率 | 36.0% | 38.7% | 40.1% | 41.0% | 41.7% | 39.8% |
3年目（標準運転）の月別売上と稼働率／4邸合計
1泊の料金は施設ごとに違いますが、定員で割った「お一人あたりの単価」で見ると、エリアも規模も違う施設が近い帯に収まります
| 比較の対象 | 定員 | お一人あたり単価 |
|---|---|---|
| 当社運営｜千葉・海沿い（プール・サウナ・ドッグラン） | 6名 | 約 17,700円 |
| 当社運営｜千葉・南房総（プール・サウナ） | 10名 | 約 17,300円 |
| 当社運営｜長野・高原（サウナ） | 8名 | 約 14,500円 |
| 当社運営｜東京・都市型（サウナ） | 6名 | 約 14,600円 |
| 当社運営｜京都・市街（サウナ） | 5名 | 約 10,700円 |
| 同エリアの貸別荘 — サウナあり（10件） | 6〜11名 | 12,900〜27,000円 |
| 同エリアの貸別荘 — サウナなし（10件） | 4〜12名 | 8,700〜15,600円 |
| 本計画（3年目） | 8名 | 約 22,100円 |
エリアも規模も違う5施設が 1名あたり ¥10,700〜17,700 の帯に収まります。
別エリア（栃木・那須）のサウナ付き貸別荘も ¥12,900〜19,300 と同じ帯です。
したがって1邸の売上は、単価を無理に上げるよりも 定員と稼働率 で決まります。
1邸8名という計画は理にかなっており、残る勝負どころは冬の稼働率です。
中央の約448㎡（135坪）をヴィラに変えれば部屋数は増えます。それでも残すことをお勧めする理由が3つございます
予約サイトには、同じ日に同じような部屋が並びます。仕様が同じならお客様が見るのは価格だけになり、 埋めるために下げる圧力が働きます。中央にコモンがあることで、4邸に違う性格を与える余地が生まれます。
各邸は完全に区切られご家族だけで完結でき、一歩出れば人と交わる場がある。 この二層構造そのものが、この計画の商品価値だと考えております。 気を遣わずに済む個室と集まれる広場を同時に求める需要は、グループ旅行・多世代旅行で強まっています。
4邸のお客様がそれぞれご友人・ご家族をお招きになり中央を独占なさると、 他ではまず作れない規模の貸切空間になります。当社の会員様には経営者の方が多く、 大人数で集まりたいというご要望を多くいただいております。この需要は平日と閑散期に入ります。
同一仕様を避け、価格帯を分ける
3年目の平均ADRと年商は、4邸の合計が前ページの試算と一致するよう設計しています
中央 14m × 32m ＝ 約448㎡（135坪）／「冬に人が外へ出る理由になるか」で選んでおります
| 置くもの | 役割 | いつ効くか | 概算 |
|---|---|---|---|
| 共用の大型サウナ棟 12〜16名・薪ストーブ・水風呂・外気浴 |
この計画の核。小型サウナは単価の加点にとどまりますが、「ここに来る理由」になる規模なら 商品が「夏の海の別荘」から「通年のリトリート」へ変わります | 秋〜冬（最重要） | 1,200〜2,500万円 |
| イベント広場 芝＋常設の焚き火＋長テーブル |
普段は共有の庭。冬は焚き火を囲む広場、まるごと貸切のときは4邸をつなぐ宴の場に。設備を増やしすぎないのがむしろ利点です | 通年（冬に主役） | 300〜700万円 |
| ドッグ・パーク 大型犬用と小型犬用の2面 |
「多頭・大型犬でも行ける宿」はこのエリアで希少です | 通年 | 200〜500万円 |
| 屋根付きのグリル棟 | 雨天と冬でもBBQが成立し、天候で消えていた売上を拾えます | 雨天・冬 | 400〜900万円 |
| 共用キッチン 出張シェフが入れる火と水 |
まるごと貸切の日に4邸合同の夕食が成立し、単価を大きく引き上げます | 貸切時 | 300〜800万円 |
| 項目 | 本試算の前提 | ご確認いただきたいこと |
|---|---|---|
| 各邸の定員 | 8名（2階建て） | この前提で相違ないか。売上はほぼ定員に比例いたします |
| 販売の形 | 4邸を個別販売＋閑散期・平日にまるごと貸切枠 | まるごと貸切を商品として持つかどうか |
| 中央のコモン | 共用サウナ＋イベント広場＋ドッグパーク | コモンへの投資枠 |
| 各邸のプール | 計画案どおり 11.0×3.6m を4面 | 4面合計の水量は当社既存施設の約9倍となり、水質管理と清掃の負荷が相応に増えます。中央に通年利用の温水プールを1面設け、各邸は小ぶりにする案もございます |
| 許認可 | 旅館業（簡易宿所）を想定 | 種別の確認。民泊の場合は年間営業日数の制限で前提が変わります |
| 建築費・固定資産税 | 相場の仮置き | 実施設計の概算が出た段階で、利回りを組み直させていただきます |